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招商地產增發價倒掛 融資渠道受阻
3月10日，地產龍頭之一招商地產股價創下近三年以來的新低，盤中最低價僅15.23元。
這與其半年前發佈的增發預案中的發行價相比，已經跌去四成。
去年9月初，招商地產曾拋出瞭一套定向增發方案，增發價格為26.92元/股，融資總額約65億元。但這份增發預案發佈後，招商地產的股價就一直"跌跌不休"，目前股價較增發價格出現嚴重倒掛，增發前景不容樂觀。
然而今年銀根緊縮依舊，對於"高周轉"房企來說，如何尋錢成為招商地產的燃眉之急。
股價與增發價倒掛
2013年 9月17日，停牌一月有餘的招商地產發佈公告稱，公司擬非公開發行1.8億股，購買大股東招商局蛇口工業區持有的海上世界住宅一期以及與其配套的女媧廣場土地使用權和文化藝術中心土地使用權，發行價26.92元/股，土地總價值達48.65億元；同時公司將為此非公開增發募集16.22億元的配套資金，發行底價為24.23元/股，主要用於補充流動資金。此次定增的融資總額約65億元。
公告發佈當日，招商地產以跌停收場。目前招商地產股價較增發價格已下跌近四成。
市場環境的變化讓招商地產措手不及，招商地產於2013年11月12日發佈公告稱，將延期報送發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易的申請文件。
目前，公司關於增發的最新消息還是去年11月份的公告。
當時招商地產表示，"公司於 2013 年 11 月 28 日收到中國證券監督管理委員會下發的 131566 號《中國證監會行政許可申請受理通知書》"，此後再無消息。
相對股價的"跌跌不休"，銷售遇冷更是令招商地產如坐針氈。進入2014年，招商地產的銷售狀況讓其增發顯得遙遙無期。
招商地產日前發佈公告稱，2014年2月，公司實現簽約銷售面積12.43萬平方米，環比減少64%；簽約銷售金額17.55億元，環比減少59%；同比則分別增長4.96%、8.22%。
融資渠道受阻
進入2014年，招商地產加速擴充深圳以外二三線城市的土地儲備，同時堅決執行"快建設、快去化、快入市"的"三快"銷售策略的戰略方向。
招商地產今年1月份瘋狂拿地，其當月在廣州、武漢、哈爾濱等六城市斥資83.2億元拿下瞭近300萬平方米的土地。而整個2013年，招商地產拿地的建築面積不過590萬平方米，總地價234億元，今年1月，招商地產的拿地金額已超過去年總額的30%。
近年來，招商地產保持高增長的拿地節奏，平均增幅高達45%，按此增長速度，招商地產今年新增土地面積將超過800萬平方米，拿地金額將達350億元，剔除1月份已花去的83.2億元，今年仍將有270億元的拿地資金需求。
如何拓展融資渠道支撐招商地產的發展戰略，成為當前公司面臨的一大難題。
房地產企業融資方式主要包括銀行貸款、再融資以及房地產信托等。
就銀行貸款方面而言，隨著銀行對於房地產業風險擔憂的加劇，開發商從銀行能拿到的貸款越來越少，難度也將越來越大。根據銀監會2013年上半年公佈的數據顯示，在新增房地產貸款中，房地產開發貸款占24.55%，同比下降12個百分點。
再融資方面，目前已公佈增發方案的31傢A股房企中，僅海印股份再融資方案獲批。與此同時，上述房企中已有22傢房企跌破預期中的定增發行價。
在上述房企的增發方案中，大部分方案的進度僅是獲得瞭股東大會通過，要想最終得到證監會的核準，還需經過國土資源部審查等多種程序。
與此同時，目前大多數房企的增發價格都已出現倒掛，這必然會增加未來增發審核的難度。
近年來，隨著調控的深入，信托產品逐漸成為房企融資的主渠道之一。不過，這一渠道同樣不容樂觀。今年2月新成立的固定收益類信托中，房地產平均募集金額大幅銳減，當月有51款房地產信托產品成立，較1月下滑瞭近1/3；平均募集規模也從1月份的2億元銳減至0.94億元。
融資渠道不再暢通，招商地產的加速擴張卻急需巨額資金輸血。2013年三季度末，招商地產的資產負債率已高達73%，如何尋求資金成為招商地產管理層必須面對的難題。
押註三四線城市風險加劇
馬年伊始，杭州樓市的降價引發瞭市場對全國樓市價格下跌的猜想。
3月13日，統計局發佈2014年1月~2月全國房地產開發和銷售情況，今年前兩個月商品房銷售面積1.05億平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。
雖然樓市的成交量和成交額均在下跌，但土地出讓價格卻依舊堅挺。
2014年2月11日，國土資源部發佈的《2013年國土資源有關統計數據》顯示，住宅類地價為5033元／平方米，同比增幅最大，達9.0%。
德勤也曾於2014年1月底發佈研究報告表示，"受政策環境收緊和經濟增長回落的影響，房地產企業開始進入盈利能力下降周期，近60%的內地房地產上市企業在2012年出現凈利潤率下滑的局面。"
雖然二三線城市房價出現松動，但北上廣等一線城市的房價依舊上漲。2013年，北上廣的房價均有20%左右的漲幅，而對應的三四線城市房價卻開始出現回落。可以說，一線城市暫時成為瞭眾多房企的避風港。
不過，與其他地產大佬在一線城市搶地不同，招商地產主動避開一線城市，今年1月份斥巨資拿的地也大多分佈在三四線城市，在三四線城市的房價出現動搖的情況下，招商地產的風險也在加大。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/07512647882.shtml
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