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三中全會公報有利房地產長遠發展 短期影響待觀望
萬眾矚目的十八屆三中全會落幕，大會審議並通過瞭《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，報告通篇都透露出未來進一步推進改革的信號，雖然對於外界所期望的種種具化的措施並未有明確部署，但考慮到其所處的層面關系其實並不意外，我們對於三中全會報告的理解應更多偏向於宏觀發展綱領的視角，以下則是我們站在房地產行業的角度，談四點看法。
1、強調市場在資源配置中的決定性作用，行政性調控或逐步淡出歷史舞臺。
全會報告中關於"加快形成企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動、平等交換的現代市場體系"、"完善主要由市場決定價格的機制"等提法無疑將對房地產行業形成巨大利好，事實上，從本屆政府執政一年以來對房地產市場的應對策略來看，去行政化的大體思路已相對明瞭，盡管今年以來各地市場持續升溫，核心城市幾乎呈現量價齊升，但中央層面上卻並未出臺新一輪全局性的調控新政，而更多地將問題交給各地方政府，交給市場自行調整。
花蓮中小企業貸款信貸年息三重汽車貸款 我們認為，在三中全會制定的框架之下，未來以限購政策、商品房預售證監管為核心的行政性手段逐步退出應是大勢所趨，但短期來看，由於市場供求矛盾依然激烈，住房問題的社會輿論壓力依然較大，因此去行政化隻能采取逐步落實的方案，尤其是房價偏高的一線城市，至少最近兩年之內，限購和限價將依卡債追溯期信貸年息然在局部維持執行。總體來看，本條對房地產行業影響短期偏中性，遠期偏多。
2、城鄉發展一體化提法值得關註，房地產行業將獲得制度性紅利。
首先，新型城鎮化並未出現在本次三中全會報告中，其次，用更大的篇幅強調瞭農村發展的重要性及路徑，諸如"加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利"、"推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置"等，其中，"賦予農民更多財產權利"直接指向瞭土地要素，如果農民的土地價值能夠得到更合理的兌付，則其進入城市之後將擁有更好的生活質量，這無疑也將增加房地產市場的有效需求；而"城鄉公共資源"主要包括教育、醫療、保險等各類社會服務，強調其均衡發展則意味著未來城鎮化仍將是大中型城市、中小城鎮和農村共同發展的格局，如果戶口含金量均等化趨勢形成，則將是房地產行業未來十年最大的發展機遇。
對於該條的後續，我們認為應重點關註關於農用地征收、及戶籍制度等方面的行動措施，前者更多涉及現有政策的監督落實，而後者將是新型城鎮化推進過程中的重要配套工程，我們預測，2014年之前中小城市戶籍政策將率先放開，其對房地產市場將形成巨大利好。
3、分稅改革、房產稅等熱點未有涉及，強調事權財權匹配將有助於降低地方政府對土地財政的依賴
在本次報告中，前期外界所普遍期待的財政制度改革並未有明確表示，而強調事權、財權相適應被重要提及，我們認為，其本質依然是為解決當前我國財政體系下的最大矛盾、中央和地方的收入分配問題，反映在房地產行業裡最突出的例子即是土地財政、保障房建設，一直以來，財稅收入大部分集中在北京，而地方政府在基礎設施、保障房建設上卻承擔著主要的資金壓力，不得不嚴重依賴於土地出讓收入。我們認為，在三中全會框架之下，未來如能理順中央和地方在財政收入分配上的矛盾關系，增加地方政府財稅收入，則包括土地財政在內的諸多問題都將得到緩解，對房地產行業的角度而言，由於過去十年行業的高速發展客觀上講和地方土地財政緊密關聯，因此該條影響中短期偏空，而從長期角度看，卻有利於整個行業的可持續發展，因此遠期評價利好。
從具體實施方案來講，短期內可以通過房產稅鋪開來為地方增加稅源，中長期則有賴於分稅制改革，我們預計，未來一年內將有更多城市加入到房產稅試點行列，但應征范圍仍然不會覆蓋存量房，應征稅率仍然將保持較低水平，對於房地產行業而言，當前滬渝版本的房產稅征收方案很難對市場產生即時的沖擊。
4、農用地入市仍處猜想階段，目前並不具備對城市商品房市場形成實質性規模供應的可能。
三中全會報告中雖然在顯要位置提出"建立城鄉統一的建設用地市場"，但事實上該提法在2008年公佈的《中共中央關於推進農村改革發展若幹重要問題的決定》中就已出現，而本次未做任何修改。我們認為其影響無疑是深遠的，但路徑卻並不明確，由於地方政府利益能否順利讓渡、龐大的農村宅基地何時能確權、激增的土地供應會否導致城市房地產市場原有體系遭遇巨大沖擊等問題依然存在，因此我們判斷在未來很長一段時間內，地方政府仍將是建設用地出讓的唯一主體，而近期部分省份出現的農用地流轉將繼續作為個案存在，其試點將被作為正面經驗被廣為宣傳，但全國范圍、區域范圍內的全面鋪開執行仍有待時日。
在11月中央政治局針對住房問題的集體學習會議上，"促供應"被提到瞭前所未有的高度，在之後的北京、深圳、上海地方新政中也都專門提及瞭土地供應增加的相關計劃，我們認為，至少在最近幾年內，城市房地產市場"促供應"仍將主要表現在城市本身的土地釋放上，農用地入市對行業的影響偏遠期。
總結來說，三中全會公告更多體現瞭未來十年我國經濟、政治、社會發展的大政方針，落實到各個專業領域、行業層面上，仍需要各行政部委、各地方政府去具體推動，因此，站在房地產行業的角度出發，我們更關註的是，在三中全會的綱領思想之後，來自於各部門的後續更具化的實施方案，諸如戶籍制度的放松、房產稅的試點擴大、限購政策的退出計劃等，這樣才能夠真正勾勒出未來十年中國房地產行業新一輪的發展藍圖。
評論：CRIC研究中心
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/18092495723.shtml
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