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中國最大鬼城逆襲鄭東新區房子均價超1.5萬
??周定友每次出入鄭東新區管委會辦公樓，看到門口的商務外環路如織的車流以及周邊日漸繁榮的新區，偶爾還是心生波瀾。
??他曾是日本設計師黑川紀章設計事務所規劃部的副主任，同時也是世界級城市規劃大師黑川紀章的中文翻譯。2001年8月的一天，黑川紀章設計事務所收到鄭州市規劃局來函，受邀參加鄭東新區的概念規劃。在黑川紀章的帶領下，周定友和自己的同事，用鉛筆、制圖軟件，一條條道路、一座座寫字樓，繪出瞭鄭東新區的藍圖。2001年底，隨著黑川紀章的概念規劃方案在激烈競爭中脫穎而出，周定友則留瞭下來，擔任鄭州市規劃局副局長，以方便黑川紀章方面與鄭東新區的規劃對接，目前任鄭東新區管委會副主任。
??十多年彈指一揮，他見證瞭鄭東新區從草圖走入現實，從蘆葦遍地到高樓林立，也從過去飽受質疑的“中國最大鬼城”，成長為建成區突破100平方公裡、人口突破100萬人、全口徑稅收突破135億元的成熟城區。
??鄭東新區的逆襲，在鬼城、空城日漸增多的當下，頗具典型意義。
??回應質疑
??在鄭州，以南北向的中州大道為界，
??不僅是新老城區的分界線，也是房價的分水嶺。中州大道西側，是鄭州市老城區，每平方米房價大多在1萬元以下。中州大道的東側，即鄭東新區，這裡已經很難再找到1.5萬元以下的房子。
??入住鄭東新區幾乎是一種社會地位的象征。這意味著更高的個人收入水平、更好的生
態環境、更完善的基礎設施。當然，還有大把的金融機構和世界五百強公司，在河南這個農業大省，這意味著更好的就業機會。“一個城區是不是有人氣，看學校好
不好。”周定友說，鄭東新區成立之後，他們在全省范圍內招聘老師，目前除去大學，這裡的老師多達3000人，共有70餘所公辦中小學、幼兒園建成招生，在校學生超過5萬人。
??而在鄭東新區建設之前，該區域的總人口也不過5萬人。2001年10月，彼時還是黑川紀章設計事務所規劃部副主任的周定友，奉黑川紀章之命前來鄭州搜集資料。“那是我第一次來鄭東新區這邊，過去那個軍用飛機場還沒拆，跑道已經老化，停放著一些銹跡斑斑的軍用飛機。機場旁邊，有大片半人高、望不到邊際的蘆葦，非常荒涼。”
??自2003年鄭東新區的建設正式起步，到現今，隻有12年的時間。這期間，周定友親歷過太多外界對鄭東新區的質疑，其中2009年到2013年期間，質疑聲最盛，也曾被一些媒體稱為“中國最大鬼城”。
??彼時面對這種質疑，周定友表示，我們隻能埋頭幹活，把成績幹出來再說，“現在成績的確出來瞭，整個河南最好的新城，應該就是鄭東新區瞭。”
??鄭東新區管委會提供的數據顯示，2014年，鄭東新區全口徑稅收完成135.8億元，同比增長14.5%，其中公共財政預算收入、地方稅收收入、新增固定資產投資規模，三項數據均位列鄭州市第一。
??重慶市長黃奇帆對鬼城有一條評價標準：凡是一個地方有100平方公裡的城市建成區，每一平方公裡在5000人以下的，就是100平方公裡的空間50萬人以下，一定是空城、鬼城，閉著眼睛都可以這麼判斷。合理的就是一平方公裡1萬人，100平方公裡就是100萬。
??截至2013年底，鄭東新區100平方公裡左右的建成區內，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區中，僅次於金水區。
??一張藍圖繪到底
??借勢，周定友認為這是鄭東新區得以崛起的關鍵之一，“2000年前後，河南省的城鎮化率排在全國倒數後兩位，隨後提出的鄭東新區，算是恰逢其時。”中國彼時的城鎮化率不過30%，而河南作為全國第一人口大省，與全國水平相比還差上10個百分點左右。
??同年6月28日，時任河南省長的李克強在鄭州市調研時指出：一定要增強鄭州中心城市功能，加快全省城市化進程。三個月後，他提出要加快開發鄭東新區，以進一步擴大城市規模，拉大城市框架，培育新的經濟增長點。
??當時107國
道以東的鄭州軍用機場搬遷重建，鄭州市曾設想對遷址後的老機場用地重新籌劃利用，主要面向港澳地區招商引資，規劃瞭一個十幾平方公裡的“港澳新城”。這個
方案很快被否決。“我們給克強同志匯報以後，他明確提出兩句話，鄭東新區的規劃建設要高起點、大手筆。”什麼是高起點、大手筆呢？時任鄭州市委書記的李克
在與時任鄭州市長陳義初商量以後，“幹脆國際招標”。
??2001年8月，鄭東新區開始對外征集方案。為此，鄭州市與國傢建設部專傢聯系，詢問“世界上最有名的設計單位有哪些”。最終進入角逐的，除瞭黑川紀章設計事務所，還有澳大利亞COX集團、美國SASAKI公司、法國夏氏事務所、新加坡PWD集團以及中國城市規劃設計院。
??2011年底，黑川紀章的概念規劃方案獲得以建設部總規劃師陳曉麗為評審組長的國內外權威專傢的多數投票，最終入圍。“做鄭東新區概念規劃時，黑川紀章60多
歲。可以說，當時的規劃方案積聚瞭他一生的經驗和成就。他在互聯網上的自我介紹中，提到的國外城市規劃作品不多，其中鄭東新區是比較得意的一個。”周定友
介紹，黑川紀章的設計思想以新陳代謝為主，這反映在鄭東新區，包括九宮格和如意形象等傳統文化在規劃中的應用，以及大面積綠地、流動的水系和城市各個功能
區的組團式發展等元素的融合，最終使得鄭東新區成為一個有生命的城市。
??房貸信貸利率試算表信用貸款銀行業務貸款全省皆可處理鄭東新區規劃之初，李克強即提出，城市發展要一張藍圖繪到底，規劃方案形成後，可以通過法律程序固定下來，在建設過程中，一定要服從規劃，任何單位和個人都不能自行其是。
??當黑川紀章的規劃方案通過後，鄭州市人大常委會通過決議，以地方法規形式對規劃方案進行確認，並報國務院備案，以法律形式確保鄭東新區的建設能夠一張藍圖繪到底。
??“鄭東新區如果說有我的功勞，那就是我能守住，按照規劃來建設。”2012年10月，十多年未接受媒體采訪的李克首次受訪。他在3萬多字的發言中，200多次提到“規劃”二字，“有人說，我有錢我就蓋高，你怎麼不讓我蓋高呢？有人說我錢不夠，你為什麼偏讓我蓋120米？但我們就是要統一高度。黑川先生跟我講過，他說一座大城市一定要有它的標志，標新立異的東西。比如說悉尼歌劇院、埃菲爾鐵塔。他在鄭東新區CBD區域設計瞭一個建築群，一個地標。如今看來，不管從天上看，還是從地上看，沖擊力都很強。”
??周定友一直在負責鄭東新區的具體規劃工作，他坦承，自己在技術上未遇到太多難題，而部分權力部門試圖突破規劃，讓其感覺棘手，“我們能擋住的，就自己來。擋不住的話，就去找領導。不管是李克省長，還是後來的三任市委書記，面對這種問題都是一句話，‘按規劃執行’。”
??從政府到市場
??規劃隻是一張美好的藍圖，從藍圖走入現實，起步之艱難在所難免。“12年前的鄭東新區就是一張白紙，基礎設施嚴重匱乏。下雨天，我們帶客商前來參觀，來的時候那條土路還能走，回去的時候已經過不去車瞭。”周定友回憶，鄭州市政府隻得通過土地滾動開發的形式，以財政擔保和土地抵押，向金融機構融資。
??另外，他們又不得不采取一些行政性強制手段，“比如說，控制老城區的新建項目，凡是新開發的項目到東區來，高層建築超過一百米的，到東區來。”
??以鄭州市中級人民法院搬遷為例，該院彼時已經在鄭州市區選好位置，後來被要求搬到鄭東新區。“雖說當時他們不太樂意，但還是搬來瞭，位置就選在金水路上，整個鄭東新區最好的地段。現在他們倒是高興壞瞭。”周定友說。
??在一塊150平
方公裡的空地上再造一座城市，投資力度如此之大，不可能完全依靠行政主導，這也是李克所強調的——鄭東新區以市場運作為主，政府隻在基礎設施上投資。“當
時的社會輿論並不看好，本地的房地產開發商也不看好。即便他們進來瞭，幹活也是拖拖拉拉，擔心一片空地上建好的房子賣不出去。”周定友清楚地記得，投資信
心的樹立，還是源於外部，“那些外地的開發商，綠地、綠城、順馳這樣的，最早來鄭東新區投資。它們經歷過上海、杭州那種城區從無到有的發展階段，對鄭東新
區的出色規劃和它在中原地區的區域優勢，都有一定的研判能力和樂觀前瞻。另一個因素是便宜的地價，每畝地幾十萬元，每平方米的房子，成本也就一千多塊，那
時鄭州市的房價還隻有兩千多塊。”
??這些外地開發商過硬的產品質量和品牌影響力，逐步把信心向外傳導，更多的資本開始流入鄭東新區。作為河南省省會，鄭州市的發展勢頭沒有讓這些投資者失望。鄭州市GDP在2012年突破5000億元，2013年突破6000億元，位列全國300個地級以上城市第19位。而整個河南的GDP總量已經躍升至全國第五、中部第一。
??同時，正處城鎮化快速發展階段的河南，也為鄭東新區提供瞭可觀的人口凈流入。數據顯示，鄭州市區流動人口300多萬，且每年以25%的速度遞增，城區人口密度僅次於廣州，居全國第二。而當前城鎮化水平不足45%的河南，約有1600多萬人口，是處於半城市化狀態的農村籍市民，這些都將是鄭州做大的人口紅利。
??隨著城市規模的成長，鄭州市尤其是鄭東新區的房價，也從每平方米2000多元，躥升至每平方米1.5萬元以上。周定友表示，鄭東新區的行政之手早已轉換角色，“以房地產開發為例，過去我們四處求人過來拿地，現在則是各方爭搶著競拍土地。那好，政府就制定一個土地基準價，負責為各方打造一個公正、公平、公開的平臺，剩下的交給市場。”
??新挑戰
??房地產一直是鄭東新區主要的發展引擎，一度占據著財政收入的70%以上，同時也是鄭東新區人口凈流入的主要驅動力，這種模式的不可持續性可以預見。因此，鄭東新區的產業培育也在同步進行。
??2008年前後，鄭東新區的產業定位為8個方向，其中金融業尤為重要。早在2003年時，時任河南省委書記李克強對鄭東新區未來發展提出瞭“城市建設與產業發展必須協調一致，實現雙輪驅動”的要求。隨著鄭東新區完成“三年出形象，五年成規模”的目標任務，到2008年3.45平方公裡的CBD區域已吸引多傢金融機構聚集。
??2011年，《國務院關於支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》(國發〔2011〕32號)明確提出“加快推進鄭東新區金融集聚核心功能區建設，適時申請開展電子商務國際結算業務”。
??“這是國務院層面首次將鄭東新區和金融的關系提瞭出來，我們將此理解為國傢戰略，因此也將鄭東新區定位為中原經濟區的金融中心。”鄭東新區金融服務局局長衛志剛表示，從金融業在鄭東新區財政收入的占比來看，2012年是5%，2013年是15%，2014年將近20%，目前金融業在全區GDP占比達到一半左右。
??“早期，大傢不願意來這邊。就像央行[微博]河南分行、農行河南分行，都是我們給他們在鄭東新區蓋瞭新的辦公樓，把他們的舊樓置換過來，另外還需要省領導反復給他們做工作，給出一些優惠條件，比如低價賣地、給他們援建置業小區之類的。”衛志剛介紹。
??針對一些規模較大的金融項目，鄭東新區在招商引資過程中更是不敢松懈。以占地138畝的民生銀行(9.23, -0.04, -0.43%)戰略研發服務基地為例，該項目將為鄭東新區帶來一萬個就業崗位，相當於鄭東新區目前金融從業崗位的一半左右。
??去年6月24日，中國民生銀行與鄭州市就這一合作項目達成合作。據鄭東新區金融服務局政研組工作人員徐佳佳介紹，儀式籌備期間，鄭東新區各部門通力合作，僅用12個晝夜完成民生銀行戰略研發服務基地一期項目138畝用地地上附屬物清點、樹木砍伐、溝渠回填、土方清運、墳塋遷移、臨時建築拆除、圍墻圈建等一系列前期工作。
??“我們每天都會給民生銀行那邊發送基地現場清理的照片，幾乎是一天一個樣。他們對我們的辦事效率還是很認可的。”衛志剛表示，該項目已經開工建設。
??鄭東新區目前已累計入駐各類金融機構226傢，人民銀行[微博]、河南證監局等機構，匯豐、渣打、東亞等多傢外資銀行，中行、農行、工行、民生、廣發等12傢全國性銀行省級分行，中國人壽、中國人保等20餘傢保險機構以及中原證券、中原信托、鄭州銀行等本地法人金融機構均匯聚於此。
??衛志剛認為，金融機構與鄭東新區之間，本就是一個雙向選擇的過程。“鄭東新區的
金融業從無到有，並非強行聚集而成，其中原因是多方面的，其一是前面提到的國傢戰略和產城發展的定位；其二是區位優勢，距離老城區僅隔一條中州大道，而且
區內有高鐵站，交通出行便利；其三是河南本身經濟實力較強，並且擁有中原經濟區這麼一個廣闊的發展腹地。”
??“鄭州市的金融機構現在很多在努力往這邊搬，但土地資源卻是不可再生的，尤其是在CBD這片。因此，我們進一步細化規定，金融機構的省級以上分支，才可以過來拍地，不像過去那樣誰想拍就能拍瞭。”衛志剛介紹，產業的騰籠換鳥也在悄然進行，“過去這邊的寫字樓每平方米的租金隻有七八毛，現在漲到2塊5到3塊，比市區平均水平高出5毛左右。跟那些金融機構相比，盈利能力一般的小公司肯定扛不住，他們都開始陸續往外搬。”
??2012年底，鄭東新區規劃控制擴大至370平方公裡，比周定友鉛筆下的鄭東新區，多出220銀行房屋信貸利息缺錢急用哪裡借錢平方公裡。顯然，這對鄭東新區的產城融合又提出瞭新的挑戰。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-01/07595977587799900341482.shtml
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