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爭搶境外融資窗口期 內房企上演發債潮
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美聯儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，這意味著全球最大發達經濟體正式拉開瞭退出量化寬松的序幕。
自2008年國際金融危機以來的貨幣寬松周期趨於結束，內地在港上市房企過去幾年所依存的境外融資優勢面臨負面沖擊。
2014年剛剛開局，內房企中富力地產、合景泰富、佳兆業、五洲國際、中海地產、碧桂園等紛紛拋出境外發債計劃。
有業內人士分析，在量化寬松政策退出影響顯現之前，內房企將搶抓境外融資的窗口期，更多房企將在上半年加入境外融資潮。
房企搶閘境外發債銀行債務協商
1月8日，五洲國際和中海地產在同一日發佈公告，宣佈將推出新一輪境外債券融資計劃。
中海地產公告稱，控股股東擬通過全資附屬公司COFI用現金回購2007年發行並於2014年到期的5億美元零票息擔保可交換債券。
在債券回購的同時，中海地產還將通過COFI發行最多8.5億美元於2021年到期新的零票息擔保可交換債券。
根據五洲國際公告，公司建議額外發行2018年到期的美元優先票據，但並沒表示此次融資計劃的具體規模。
五洲國際表示，擬建議將發行額外票據所得款項凈額用於投資現有及新房地產項目，餘下款項則用作一般公司用途。
此前兩天內，富力地產、佳兆業和合景泰富也先後披露擬發行美元優先票據。
1月7日，富力地產發佈公告稱，將通過聯席全球協調人花旗、中信裡昂證券、德意志銀行、高盛等機構，將發行2019年到期的10億美元利率為8.5%優先票據。
扣除包銷折扣及傭金等費用後，此次票據發行估計所得款項凈額約為9.82億美元。富力地產表示，擬使用所得款項凈額為現有債項再融資及作一般公司用途。
另一傢港股上市房企佳兆業公告表示，擬根據2013年3月發行一筆原有優先票據的條款和條件，額外發行一筆美元優先票據。
原有票據是指2013年3月13日，佳兆業發行的一筆利率為8.875%、2018年到期規模為5.5億美元的優先票據。
佳兆業此次額外發行的2018年到期之2.5億美元8.875厘優先票據，擬將有關款項用於再融資現有債務、撥資現有及新物業項目及作一般公司用途。
與上述房企發債用途基本相同，合景泰富公告稱，已在2014年1月7日與花旗、渣打銀行[微博]及瑞銀就票據發行訂立購買協議。
合景泰富此次將發行於2019年到期本金總額6億美元利率為8.975%優先票據，所得款項將現有債項再融資，並投資其現有及全新項目。
此外，碧桂園也將於1月10日或前後發行10年期7.5億美元優先票據。每年息率為7.5%。公司已獲得原則上批準將票據在新加坡交易所上市。
1月8日，中建國際宣佈，惠譽將該公司的長期企業信貸評級和高級無擔保評級由"BBB-"提升至"BBB"，展望"穩定"。有分析認為，這可能是為中建國際將展開新一輪境外融資作鋪墊。
境外融資難度或上升
除五洲國際尚未披露此次額外美元優先票據融資規模外，上述5傢內地房企在一周內拋出的境外融資計劃規模達到34.5億美元。
從融資用途來看，這一輪房企境外融資潮仍然以融資置換為主，通過發行中長期票據，來償還即將到期的短期債務，以優化債務結構。
以碧桂園為例，公司此次擬發行的10年期7.5億美元優先票據，估計所得款項凈額約7.37億美元，其中約9.572億元人民幣用作贖回今年到期以人民幣計值以美元結算利率2.5厘的可換股債券。
同樣面臨短期償債壓力的富力地產，在2014年將有兩筆總額約為81億元人民幣的債券到期，包括2009年首次嘗試公司債的融資方式，發行瞭55億元5年期債券，票面利率為6.85%；2011年發行的一筆26.12億元、利率為7%、2014年到期的優先票據。
2013年8月，富力地產宣佈將在境內發行本金總額不超過60億元人民幣的公司債券，用於償付2014年將到期的55億元債券。
房企新年伊始就展開境外融資的另一背景，與房企銷售業績大幅上漲存在關聯，因為業績和信用評級才是房企獲取低成本境外融資的關鍵。
根據已公佈的銷售數據，富力地產、佳兆業在2013年的銷售金額分別實現瞭23%和38%的大幅增長，碧桂園的年銷售金額甚至飆升1.22倍。
一個更深層次的原因是，美聯儲宣佈退出量化寬松政策，將宣告內地港股上市房企此前所享有的寬松融資環境逐漸仄平。
過去一年內，受惠於量化寬松政策等多種因素，內房企發債次數大幅上升。根據中原地產統計，截至去年12月中旬，內地房企境外融資總額合計高達3256億元人民幣，比2012年全年額度上漲超過100%。
根據鏈傢地產[微博]市場研究部監測，2013年前11月，40傢上市房企的境外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。
但在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，隨著美國退出量化寬松政策，國際市場的宏觀經濟變好，投資回報率加大，大量資本開始回流美國等發達市場，大型房企對於境外市場的融資規模或將會收窄。
這種影響有一個漸進過程。盛富資本總裁黃立沖認為，目前美國量化寬松政策退出的影響還不明顯，內地房企抓緊機會實現境外融資可謂是未雨綢繆。預計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步顯現。
以此來看，目前香港市場流動性依然充裕，上半年成為內地房企境外融資的一個窗口期，多傢房企希望搶抓這個短暫的窗口期實現融資。
中原地產市場總監張大偉預測，美國量化寬松政策退出將導致房企融資成本和匯率風險大大增加，內地房企未來在境外融資難度上升。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/09153865258.shtml
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