2015年樓市分化加劇一線城市火熱 二三線冷清
??2015年開年，北京土地市場即誕生總價地王級地塊。2014年全國土地市場整體降溫的情況下，一線城市依然保持火熱，並將勢頭延續到2015年。在萬科高管毛大慶高呼“北京商品房進入6萬元時代”之時，土地市場的火熱是否會傳導到2015年的北京樓市？北京樓市又是否會再次起到風向標作用，進而影響全國市場？如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
??新金融記者 劉君
??“面粉”價格再超“面包”
??2015年1月7日，北京新總價地王誕生。經過53輪的激烈競拍，華潤首開平安聯合體以86.25億元奪得豐臺白盆窯地塊，該地塊成為北京新的總價地王。根據北京國土局的出讓規定，該地塊將配建6880平方米的基礎教育用地以及建築面積16.33萬平方米的“限價房”和12.26萬平方米的“自住房”。其中限價房的銷售均價為1.7萬元/平方米，自住房的銷售均價為2.9萬元/平方米。
??“剔除上述配建及限定價格的區域，剩餘的商品房住宅部分樓面地價達到3.8萬元/平方米左右。從歷史看，本地塊在北京單地塊成交額上，已突破歷史紀錄，也是住宅類的最大單體成交額地塊。”中原地產首席分析師張大偉對新金融記者表示，白盆窯地塊占瞭北京土地市場的“三最”，最高起價、最高總價和包含最貴的自住型商品房。
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??據瞭解，目前該地塊周圍在售的商品房在4萬元/平方米左右，二手房價格則在3.5-4萬元/平方米。3.8萬元/平方米的樓面地價，已經超過瞭同區域的大部分二手房價格。
??“樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態。‘面粉貴過面包’，體現的是房企拿地全面回歸一線城市，實際上從去年9月份開始，部分企業已經開始出現在一線城市的土地市場上。”張大偉表示。
??一線火熱 二三四線冷清
??在此前的1月5日，華潤、招商、九龍倉和平安組成的聯合體剛剛以44.9億元和42億元拿下豐臺區玉泉營兩個地塊，北京土地市場在開年之後，便連續誕生總價地王。拿地企業也由以往的單打獨鬥，變成組團競爭。
??據偉業我愛我傢市場研究院統計數據顯示，2014年北京共成交各類土地141宗，同比下降34.1%；建設用地面積937.63萬平方米，同比下降28.7%；規劃建築面積1663.01萬平方米，同比下滑30.3%；土地成交總金額1916.9億元，同比增長5.2%；平均樓面地價11527元/平方米，同比增長50.9%。土地成交量的下降和成交價格的上漲，體現瞭一線城市土地的稀缺性。
??中原地產統計顯示，2014年全年，40個主要城市合計土地出讓金為1.62萬億元，同比2013年全年的2.114萬億元下調幅度達到瞭23.4%。其中隻有7個城市土地出讓金出現瞭上漲。
??從房企角度來看，2014年樓市的調整也體現在標桿企業拿地熱情的驟降方面。2014年全年，20大標桿房企合計拿地僅花費3043.99億元，環比2013年全年的5578.87億元，下調幅度達到瞭45.4%。
??但是一線城市與其他二三線城市土地市場形成瞭鮮明對比。北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄。一線城市2014年土地成交金額高達5072億元，在減少3000萬平方米建築面積的情況下，歷史上第二次突破5000億元大關。
??業內人士表示，隨著各類救市政策的出現，部分企業進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊，競爭力度明顯有所增加。“預計在2015年，土地市場的分化將持續，一二線熱點城市的土地競爭將比2014年有所增加。”上述業內人士表示，房企紮堆一線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險。但相比三四線城市已經可以看到的風險，一線市場的風險要低很多。
??2015市場展望
??土地市場2014年的分化，在當年的樓市上也有明顯展現。2014年12月，54城市合計住宅簽約套數達到瞭31.8萬套，創造瞭2014年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到瞭5.366萬套，環比上漲幅度高達38%。
??一線城市樓市在年末回暖明顯，大多數三四線城市依然處在去庫存壓力之下。大多數城市的樓市在2015年將結束持續多年的供不應求、房價單邊上漲的局面。市場已經進入一個供需相對平衡，甚至開始進入瞭供過於求的局面。不同區域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現不一樣的市場行情，有品牌、運營、資金和資源優勢的開發商將不斷擴大自己的市場份額。與此同時，行業門檻也在不斷提高，主動退出和尋求並購的中小開發商增多，大開發商有機會借此提高行業集中程度。
??分析師表示，2014年對於多數房企來說可謂是競爭殘酷的一年。2014年由一批中小房企的破產倒閉潮和降價潮開啟瞭行業的深度盤整。2015年，一線龍頭房企已經不再單純追求規模上的全速擴張，開始思考如果更好地內生性成長，“有質量”地增長，這也將成為貫穿全年的主旋律。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/08355960202053849765973.shtml
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